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En caso de compra de una finca que esté gravada con una hipoteca, la práctica más habitual es que el comprador se subrogue en la deuda asegurada con la hipoteca. Lo que sucede en este caso es la asunción de la deuda, debiendo el acreedor prestar su consentimiento de forma expresa o tácita. Al comprar la vivienda con una hipoteca, podemos intentar renegociar la deuda con la entidad financiera. Las figuras legales que recogen esta posibilidad son la novación y la subrogación. 

Cuestión importante es que la mayoría de las fincas rústicas se adquieren como una explotación agrícola-ganadera y es importante determinar y apuntalar ciertos derechos/cupos/pagos únicos/subvenciones/PAC. Por ello, contar con el asesoramiento jurídico a la hora de firmar un contrato de este tipo es de vital importancia.

• Novación: es la opción más recomendable puesto que no se suelen abonar comisiones de apertura y cancelación, y consiste en volver a negociar la deuda con la entidad bancaria modificando algunas condiciones (plazo, intereses, garantías, índices de referencia, etc.…).

• Subrogación: si la anterior no ha dado resultado, podemos acudir a otra entidad financiera para trasladar el préstamo hipotecario. Es un trámite más complicado y costoso que la novación, pero a veces conviene porque podemos conseguir otras condiciones que beneficien más al nuevo hipotecado.

Desde LUIS CARRETERO ABOGADOS le realizados un estudio de su escritura de hipoteca para eliminar la cláusula suelo siempre y cuando se cumplan las condiciones que establecen las últimas sentencias del Tribunal Supremo.

El contrato de arrendamiento rústico se rige por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se opongan a la Ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos y supletoriamente por el Código Civil, y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables. Desde LUIS CARRETERO ABOGADOS podemos ayudarle. El contrato de arrendamiento rústico o de finca rústica es aquel que se concierta entre arrendador o propietario de terreno rural o rústico y un tercero o arrendatario a cambio de un precio por la explotación de las tierras, para su aprovechamiento, agrícola, ganadero o forestal.

Viene determinado por su propio nombre “ir a parte”, es decir, reparto de productos según las aportaciones realizadas. Se realiza el contrato de aparcería cuando el titular de una finca o de una explotación cede durante un tiempo determinado su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, así como los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, de tal manera que el cesionario aparcero y el titular se reparten los productos por partes alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones. Las aparcerías se encuentran reguladas en la Ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos en el capítulo IX “De las Aparcerías, art. 28 y ss.

El deslinde y amojonamiento tiene por objeto delimitar las lindes de fincas contiguas. Se trata de una facultad inherente a la propiedad e imprescriptible (Art. 1965 del Código Civil). Por consiguiente, el deslinde es la operación que consiste en trazar sobre el propio terreno o sobre un plano desde el cual puedan trasladarse sin discusión a la superficie, los límites, hasta entonces dudosos, entre dos o varias fincas. Por ello, el deslinde es la operación por el cual se fijan los límites materiales de una finca, y el amojonamiento el acto mediante el que se marcan con hitos o mojones los límites establecidos.

El objeto del expediente presupone la falta de unos linderos ciertos y determinados, exigiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo que se dé una confusión en los linderos que cierran la línea perimetral de una finca, y por ello no cabe practicar dicho deslinde si los inmuebles están perfectamente identificados y delimitados, con la eliminación consiguiente de la incertidumbre respecto a la práctica extensión superficial de la cosa (RJ 1997/4889, STS n: 558, de 21 de Junio, entre otras).

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.

La jurisprudencia manifiesta que el título de servidumbre es cualquier acto jurídico oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa en virtud del cual se establece esta limitación al derecho de propiedad realizado por el titular del predio sirviente.

El espíritu de las servidumbres no es otro que el permitir una racional explotación y utilización de los predios o fincas.

Nada ganaría un propietario con tener una finca si no tiene forma de llegar hasta ella porque se le interponen otros predios. Por ello, la existencia de la servidumbre de tránsito o paso.

Tampoco nada ganaría con tener una finca si carece de aguas y no hay forma de transportarlas porque se opone el dueño de la otra finca. Por ello también la existencia en el uso civil de la servidumbre de acueducto. En ambos casos esas fincas si no se permitiera un uso adecuado y protegido por el derecho real de servidumbre, y no tendrían valor alguno, y si este fundamento era lógico en la época de los romanos y en la expedición del Código civil, con mayor razón lo es ahora que la propiedad inmueble presenta un interés para toda la comunidad.

Caracteres de las servidumbres:

• Es un derecho que limita el dominio.

• Está siempre encadenado a la propiedad.

• Exige la concurrencia de dos predios, dominante y sirviente.

• Es un derecho sobre un bien ajeno.

• Puede consistir en permitir que se haga algo o en exigir que no se haga.

• Es necesario que exista una utilidad.

Es la acción en virtud de la cual queremos recuperar una finca dada en arrendamiento cuando el arrendatario o no cumple con su obligación de pago o ha transcurrido el plazo fijado en el contrato. Para desahuciar es preciso y absolutamente necesario acudir al Juzgado e iniciar un procedimiento judicial. Existe la posibilidad de acumular en una misma demanda la acción de desahucio y la acción de reclamación de las cantidades atrasadas.

Es necesario intervenir con Abogado. Desde nuestro despacho asesoramos acerca del Servicio integral de gestión del arrendamiento. Nos encargamos de elaborarle su contrato o de tramitarle su desahucio.